Rozhovor o investičních nemovitostech s „českým Kiyosakim“

Petr Sluka je odborník na čísla, nemovitosti a finanční plánování. Skromný investor, kterýho si nesmírně vážíme a známe přes tři roky. Jeho myšlenky, rady a postupy byly vždy pravdivé, i když jsme ho někdy neuposlechli. Jeho přehled a zkušenosti nás vždy zvednou ze židle.

Kdy nastal zlom, kdy jste si řekl, chci budovat pasivní příjem?

Po prasknutí finanční bubliny v roce 2002 jsem pochopil, že pokud chci najít odborníka ve světě financí, tak musím hledat v sobě. A začal jsem hledat.

Na Vaší cestě by se jistě našlo i několik neúspěchů/zkušeností z kterých jste se ponaučil, které považujete za ty nejzásadnější?

Já bych začal tím, že kdo nic nepohnojil, nemůže čekat dobrou sklizeň, protože to je heslo, které se mi osobně hodně líbí. Většina lidí se bojí udělat krok proto, aby něco nezkazili. Jde o to, že když něco zkazíte, tak vám to nesmí zlomit vaz. A takové ty největší neúspěchy, já je spojuji vždycky s lidmi.

Ty lidi nebudu jmenovat, ale je jasné, že celý byznys je postavený na lidech. To znamená, že byli historicky partneři, společníci, kterým člověk dával větší důvěru, než měl a spálil se. Což neznamená, že v tu chvíli budu dělat všechno sám, ale naopak si pečlivěji vybírám lidi kolem sebe.

Jistě už máte široké portfolio nemovitostí, jak je spravujete?

Využívám všechny 3 možnosti, které existují. To znamená, že mám vlastní správu určitého typu nemovitostí, ale to spíše proto, že mě to baví, a že potřebuji zůstat v kontaktu s trhem a nebýt odtržený od reality. Jedná se o jednotky nemovitostí, které si spravuji sám.

Potom máme vlastní správce v určitých lokalitách, to znamená, že lidi jsou 100 % závislí na vás, práce správce je pro ně hlavní zdroj příjmu. Využíváme v menší míře outsourcing. Je lepší mít vlastního správce, který je na vás závislý, protože ten za vás kope 100 %.

Vlastně je tam i jeden model, který jsme začali praktikovat před lety, a to, že u domů s více bytovými jednotkami nebo u nemovitostí, kterých máme v jedné lokalitě více, tam vybíráme správce z řad nájemníků.

Jaké jsou další složky vašeho investičního portfolia kromě nemovitostí?

Mezi další složky portfolia patří bankovní i nebankovní finanční produkty. Dále neveřejné podíly na firmách, investičních i neinvestičních. Malý podíl v akciích typu ČEZ, ale to používám jako rychlou likvidní rezervu. Je krátkozraké budovat investiční portfolio jednostranně, například jen v nemovitostech.

Investujete pouze v ČR nebo se díváte i po zahraničních nemovitostech?

Určitě ne jenom v ČR, teď zvyšujeme svoje aktivity v Kalifornii, o tom budu možná mluvit na semináři. Protože český realitní trh kopíruje reality právě třeba v Americe. Tím neříkám, že Amerika je skvělá, ale je dobré se podívat na to, co se děje tam, protože k nám podobná situace dojde za pár let.

Jaké jsou s tím spojené starosti navíc?

Nejdůležitější je, že pokud tam nebudu já, tak tam musím mít spolehlivého partnera. Já osobně tyhle věci řeším tím, že v dané lokalitě mám partnera, který je zároveň společníkem. Hodně důležité je, jakým způsobem jej vyberete a koho vyberete, a jak máte nastavena pravidla mezi sebou, aby to fungovalo.

Ale rozhodně bych si nedovolil, a je jedno, jestli je to Amerika nebo Afrika, koupit tam nemovitost, kterou jsem třeba nikdy neviděl v lokalitě kterou neznám a najmout si někoho koho neznám, aby se o to staral.

Jak dlouho využíváte model neveřejné nabídky nemovitostí?

Od roku 2006, kdy mi bylo ukázáno, že vůbec něco takového jde. Šlo o pochopení toho, že trh a pravidla určují ti, kteří mají peníze, tím pádem kupující. Čím více je kupujících, tím se může kazit cena. O to důležitější je, to jít svou neveřejnou cestou. V první řadě je náročnější a je na ní více práce, což je dobře, protože to většinou odradí konkurenty.

Pracujete s velmi nízkou efektivitou z hlediska aktivit a výsledku, ale v poměru efekt profit je to velmi zajímavé. Určujete si, co sám chcete. Třeba za poslední dva roky jsem řešil vlastní bydlení. Vybral jsem si konkrétní typ nemovitosti v konkrétní lokalitě a toto jednání mně trvalo dva roky, než jsem se dostal k domu, který já jsem chtěl a za cenu, která pro mě byla akceptovatelná.

Sice se nejedná o investiční nemovitost, ale principy byly podobné.

Lze do neveřejné nabídky zařadit i výkup nemovitosti přímo od dlužníka? Tzn. ještě před exekucí než je nemovitost v dražbě. Máte zkušenosti s využitím tohoto způsobu?

Dnes je výkup nemovitostí před exekucí velmi populární cesta. Já osobně se tomu nevěnuji, protože tenhle byznys se dá dělat mnoha způsoby. Hodně důležitý je pro mě morální aspekt. Je to vždycky o přístupu.

Záleží na tom, zda je to cesta: „ano, jdeme si pro nemovitost a toho chudáka o ni připravíme“, anebo „ano, jdeme pomoci, a ještě na tom něco vyděláme“. Já se setkávám v praxi více s prvním případem. Proto se do této části byznysu vůbec nepouštím.

Předáváte své know-how díky cashflow klubům a přednáškám. Máte v plánu do budoucna spustit další vzdělávací projekt?

Co bych určitě rád vylepšil, tak koncept cashflow klubů, aby byli pro účastníky výrazně efektivnější. Rád bych fungování doplnil a upravil dle zásad, které fungují v dnešní době, ne konkrétní kroky, ale spíše pravidla fungování a říci je dnešním jazykem. Ale že bychom se vrhali přímo do projektu vzdělávání například na školách nebo něco podobného to ani ne.

Já osobně bych do toho ani nešel, já mám radši lidi, kteří se sami vzdělávají, když chtějí. Nejsem zastánce plošného vzdělávání ať chceš či nechceš, ale spíše vzdělávání, tak že přijdou lidé, kteří chtějí. Atmosféra i motivace předávat zkušenosti je pak výrazně větší. A právě o tom jsou dnes cashflow kluby.

Díky těmto projektům jste pomohl mnoha lidem k finanční svobodě. Máte přehled, kolika lidem jste takto doposud pomohl? Dočkal jste se od nich i zpětných reakcí?

Těch reakcí byla spousta, ne všechny jsou pozitivní, což je naprosto v pořádku. Já si nejvíce vážím takových reakcí, kdy člověk přijde po 2–3 letech a řekne, že dnes už vidí věci, které dříve nechápal.

Znamená to, že se posunul a rozvíjí dále. Mám představu, kolik takových lidí je a mnoho z nich dnes patří mezi mé přátele. A právě lidé na stejné vlně jsou motivací, proč se vzdělávání věnuji. Máte potom kolem sebe přátele, spolehlivé partnery.