InvestPortal.cz Vyhledat
Zobrazit všechny články

Nepromarněte nízké hypoteční úroky

20.11.2016 Petr S. (přečteno 5748x)
Nepromarněte nízké hypoteční úroky

V dnešní době se spousta lidí vrhá do dobrodružství zvaného hypotéka. Můžeme slyšet ateisty, kteří hovoří o hříchu nevyužít tak historicky nízké úrokové sazby.  Teď a nebo nikdy. Navíc se blíží výrazné zpřísnění nároků, aby klient na hypotéku dosáhl. Jaká je ale realita? Je skutečně tak skvělé nakupovat nemovitosti, když jsou úrokové sazby nízko?

Je asi nad slunce jasné, že hypoteční sazby nebudou tak nízko navždy. Sice už dva roky poslouchám, že je to poslední měsíc a jak se musí to a to stihnout. A přiznám se, že jsem se smál, když hypoteční úroky prolomily hranici 2,5% a hovořilo se o tom, jak níže už nikdy nebudou a i na této hranici vydrží pár měsíců. Kolik je to? Dva roky co vesele klesaly dále? Je opravdu tak důležité uspíšit své rozhodnutí o koupi bydlení právě na teď, když mohu mít úrokovou sazbu klidně i 1,5% či méně?

Pojďme ale postupně. Prvním aspektem je dostupnost hypoték jako takových. V tu chvíli se na trh dostává až nezdravý počet kupujících (budoucích hypotečních dlužníků), což vede k nárůstu cen nemovitostí. To se nyní i doslova děje. Když se dívám na některé nesmyslné ceny nemovitostí, jsou výrazně výše než by střízlivě měly být. A to minimálně o 20-30%. Suma sumárum lidé kupují nesmysly za nesmyslné ceny, protože přeci dostávají levný úrok. Pokud je pro mě hlavní motiv nákupu bydlení, že mi na něj levně půjčí, možná by stálo za to zamyslet se, jak funguje má finanční (a asi nejen ta) gramotnost.

Podívejme se na jednoduchý případ. Řekněme, že byt ve středně velkém městě stojí 2,6 mil Kč. V Liberci se dá za tyto peníze pořídit byt 3+1 ve starší zástavbě před rekonstrukcí (ano před rekonstrukcí), v Praze něco mezi garsonkou a 2+KK, v Brně 2+1. Pokud bych si na něj dokázal vyběhat 100% hypotéku na úrok 1,5%, bude moje anuitní splátka někde kolem 9 000 Kč měsíčně. Je to hodně, je to málo? Jak pro koho.

Pojďme se přenést do virtuální budoucnosti. Takové, kde se hypotéky nerozdávají ve frontě na rohlíky a tudíž je výrazně menší zájem kupujících. Možná proběhla i nějaká krize, či jak to pojmenujeme, možná i recese (pozor ne každá recese znamená legrační situaci) a nedejbože i nějaká ta deprese. Díky tomu klesne cena stejného bytu na 2 mil Kč. Je to možné? Je to reálné? Můžeme diskutovat nad pravděpodobností, ale všichni víme, že žádný strom neroste do nebe a dříve či později se klátí k zemi (jen to někdy trvá déle).

Takže stejný byt pořídíme o zmiňovaných 20-30% levněji. Co se ale stane s úrokovou sazbou? Řekněme, že stoupá, třeba na 4%. Je to hodně? Je to málo? Může se to stát? Stane se to? Dříve či později určitě. A může to být v řádu nižších jednotek let. Jak ale bude vypadat splátka stejné hypotéky? Světe div se, ale ačkoliv je hypoteční úroková sazba 4%, výše měsíční splátky je stejná. Jak je tohle možné?

Pokud si budu brát dnes hypotéku jen proto, že jsou levné úrokové sazby, měl bych se léčit. Čeká nás pokles realitního trhu. A i kdyby vylezly úroky z 1,5% p.a.  současnosti na budoucí 4% p.a., tak při poklesu cen nemovitostí o 20% (což bude spíš drobný výkyv než pokles) jsem na stejné, ano STEJNÉ, výši splátky.

Podívejme se ale na jiný aspekt současných hypoték. Možná ten, který dopomůže k poklesu cen nemovitostí. Dnes si spousta lidí bere hypoteční splátky na krev a jsou rádi, že to jen tak tak ufinancují. Zavazují se na 20-30 let s tím, že už dnes by si nemohli více dovolit. Co se ale stane v budoucnu, pokud se zvednou úroky? Fixace úroku je vždy jen na pár let a bude třeba vyjednávat aktuální podmínky. Pokud totiž stoupnou úrokové sazby hypotéky o 1%, tak splátka měsíční stoupne o cca 12%. Tedy z původních 9 000 Kč měsíčně z našeho příkladu bude 10 000 Kč. Kdyby se opravdu stalo, že hypoteční sazby vylezou na 4%, tak v našem případě to znamená splátku o třetinu větší, tedy 12 000 Kč. 

Nyní nastává ten důležitý bod. Budou na to dlužníci mít nebo bude k dispozici spousta zabavených nemovitostí na prodej? Ze zkušenosti tvrdím, že pokud už dnes jsou rádi, že zaplatí 9 tisíc korun měsíčně, horkotěžko budou dávat dohromady 12 tisíc korun měsíčně. Takže tu bude velmi brzy dům na prodej. Ale za kolik? Za původních 2,6 mil Kč? To si opět troufám tvrdit, že dost těžko, takže bude třeba akceptovat i prodělek na ceně při prodeji.

Co říci závěrem? Nebuďme blázni, kteří si kupují bydlení jen proto, že je hypotéka levná. Neberme si už dnes hypoteční splátky na krev, protože to bude zcela jistě nejdéle v odbobí fixace problém. Pokud si chci koupit bydlení, musím vědět kde a proč. Teprve potom mohu hledat, jakým způsobem to dokáži profinancovat.

Přeji Vám, abyste nepatřili mezi skupinku dobrodruhů (chce se mi říci sebevrahů), kteří se dobrovolně vrhají a sami si staví svou hypoteční past, protože "je škoda nevyužít tak levnýh úroků na hypotékách." Prvně si opravdu rozmyslete a najděte, kde chcete bydlet. Teprve potom řešte ostatní. Když se na to tak dívám, já si počkám na vyšší úroky :)

Petr S. Petr S.

Nejsem blogger a nepíši často. Trvá dlouho, než mě nějaké téma osloví, ale potom se odhodlám a jdu na to.

Můj cíl na investportal - jsou dva a s oběma můžete pomoci:

          1/ přivést na tyto stránky 999 like  - pokud se Vám článek líbí, dejte like i na web.

          2/ mít na jednom článku magických 999 like - ale dejte like opravdu jen, pokud se Vám článek líbil. Nechci nahánět jen počty. Díky

 

V životě se věnuji problematice peněz, finanční gramotnosti a investicím převážně vlastního kapitálu do různých oborů. Zkrátka "jen" posílám peníze tím správným směrem, aby pomáhaly a množily se. Ale život, ten není o penězích, je o úplně jiných hodnotách.

A jedna rada k investicím:

Nejlepší doba investovat byla před 20 lety. Druhá nejlepší je právě teď.

Tipy pro investory: Naučte se základy opčního obchodování

Komentáře k článku