InvestPortal.cz Vyhledat
Zobrazit všechny články

Lesk a bída pasivního příjmu: Je cosi shnilého v království rentiérském (2/3)

3.4.2015 Jindřich Svoboda (přečteno 3511x)
Lesk a bída pasivního příjmu: Je cosi shnilého v království rentiérském (2/3)

První díl série najdete zde.

Pojďme tedy kousnout do kyselého jablka jménem nemovitosti na pronájem. Nejdříve bych chtěl předeslat, že v mnohém s Petrem Slukou souhlasím. Nemohu však sdílet jeho nadšení pro investování do rezidenčních nemovitostí na pronájem a pro zlaté tele pasivního příjmu. (Zde jsem si opakovaně všiml, že pojem zlaté tele si někteří lidé vykládají špatně a zaměňují ho za dojnou krávu. Zlaté tele byla modla, kterou malověrní Židé nahradili svého Boha. Zlaté tele v oblasti investování pro mne představuje něco podobného – modlu, které se investoři klaní a která je často svede na scestí.)

Byt na pronájem? Ne, děkuji.

Již v roce 1924 napsal Ing. Ivo Kruliš-Randa ve své práci Bursa, průmysl a obecenstvo: „Co starostí a zlosti způsobuje správa majetku nemovitého, např. domů neb zemědělského majetku, kdežto jak poměrně snadné, mnoho času ani výloh nevyžadující jest spravování jmění, složeného z efektů (tj. akcií) při výnosu stejném anebo dokonce vyšším.“ Pojďme se ale na pronájem nemovitostí přesto podívat.

Vysoká vstupní investice

Investice do bytu se pohybují v statisících či v milionech. Málokdo má takovou částku na účtu. Investice do akcií jsou proti tomu podstatě flexibilnější. Koupím jen to množství, na které mám. Samozřejmě, lze si vzít hypotéku, ale tu si lze vzít jen na část sumy. Navíc nemusíte projít sítem banky. Dluh je stejný jako oheň - dobrý sluha, ale špatný pán (že pane Bakalo?). Pokud se z nájemníka stane neplatič, nebo máte byt prázdný, pak k provozní ztrátě z bytu musíte připočíst i splátku hypotéky. Nezlomí vám to vaz?

Riziko neplatičství

O problematice neplatičů by se daly popsat stohy papíru. Již od roku 2008 bydlí většina národa ve svém, ať již v osobním nebo družstevním vlastnictví. Češi obecně chtějí bydlet ve svém, protože „přece nebudou zbytečně sypat peníze majiteli bytu“. Kdo tedy zůstal na nájemním trhu? Z větší části ti, kterým banka nepůjčí. A mnozí z nich jsou rizikoví.

Obranou může být třeba požadavek, aby potenciální nájemník doložil příjem a/nebo reference z předchozích pronájmů. Je otázkou, kolik solidních nájemníků svým postupem odradíte, kolik jich vlastně projde vaším sítem a jak dlouho bude váš byt prázdný. Nehledě na to, že takové doklady lze zfalšovat. Proto je dobré si je ověřit telefonicky, ale stoprocentní jistotu mít nikdy nebudete.

Můžete uzavírat nájemní smlouvy na měsíc či dva či jinou krátkou dobu. Otrlejší pronajímatelé mohou nutit nájemníka, aby s podpisem nájemní smlouvy zároveň podepsal i nedatované ukončení nájmu. Také můžete podepisovat smlouvy jako podnájemní. V tom případě potřebujete někoho spolehlivého jako formálního nájemníka, který byt dále podnajímá. Výhodou je to, že podnájem vždy končí nejpozději v den ukončení nájmu.

To vše vám zaručí, že při vystěhování neplatiče bude vše papírově v pořádku a vy nebudete překračovat trestní zákoník a nebudete se tedy vystavovat riziku stíhání za trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru (§ 208 trestního zákoníku). Co když se ale nájemník sekne a řekne, že nikam nepůjde? Půjdete na policii a budete doufat, že začne porušení trestního zákoníku ze strany nájemníka, který se ve vašem bytě zdržuje již bez právního důvodu? Budete shánět a platit drsné chlapíky, kteří nájemníka vystěhují i proti jeho vůli?

Nebo se také můžete soudit a již za několik let budete mít šanci, že exekutor nájemníka vystěhuje. Pokud se budete soudit o nezaplacené nájemné, pak zde po několika letech můžeme snadno dopadnout jako sedláci u Chlumce. Neplatič je nemajetný a není mu co vzít. A vy zaplatíte soudní a exekuční poplatky. Chcete to?

To naše společenství krásné

Společenství vlastníků jednotek není zrovna ideální právní forma. Vedle povedeného předsedy, který získává provize z předražených zakázek, jež zadává spřáteleným firmám, vás mohou potkat i jiné věci. Třeba neplatící vlastníci jiných jednotek. Málokdo ví, že za závazky SVJ ručí vlastníci jednotek celým svým majetkem. V extrémním případě můžete tedy přijít nejen o váš byt, ale i o další majetek. Třeba byt ve kterém bydlíte.

Jindřich Svoboda Jindřich Svoboda

 

Ostřílený harcovník světa byznysu i burzovního obchodování. 

Upozornění: Veškeré informace publikované na tomto webu jsou určeny výhradně ke studijním účelům a v žádném případě je nelze považovat za investiční doporučení ve smyslu příslušných právních předpisů.

 

Tipy pro investory: Naučte se základy opčního obchodování

Komentáře k článku